سیدامیر سیاح - افزايش بسيار شديد و كم سابقه قيمت و اجاره بهاي مسكن در دو سال اخير، خانوادههاي متوسط و كمدرآمد و به ويژه مستاجران را تحت فشار معيشتي سخت و بعضا غيرقابل تحملي قرار داده و چارهجويي و سياستگزاري فوري و موثر مسوولان را ضروري ساخته است.
افزايش قيمت مسكن در شهرهاي بزرگ به حدي رسيده است كه براي يك خانواده با درآمد متوسط در تهران (مثلا 500 هزار تومان درماه) ، سيصد ماه معادل 25 سال طول ميكشد تا يك آپارتمان متوسط در منطقه متوسط اين شهر (75 متري از قرار متري 2 ميليون تومان) خريداري كند. معيار جهاني اين شاخص، 5 سال است.
افزايش شديد قيمت و اجاره مسكن از يكسو برخي خانوادههاي كمدرآمد را تحت فشار شديد رواني – معيشتي قرار داده و چه بسا ازدواجهاي بسياري را به تاخير انداخته - است، و از سوي ديگر ، ثروت صاحبان املاك و بخصوص بورس بازان زمين و مسکن را به شدت افزايش داده و شكاف درآمدي و طبقاتي موجود را عميق تر كرده است.
براي شناخت و تحليل علل بوجود آمدن اين وضع در بازار مسكن و چارهجويي براي آن ، شناخت عوامل موثر بر عرضه و تقاضاي مسكن ضروري است:
بطور خلاصه، مهمترين عوامل موثر بر "افزايش" تقاضاي مسكن در يكي دو سال اخير و ماههاي آينده را مي توان چنين برشمرد:
1 – ابتلاي اقتصاد ايران به بيماري هلندي و حركت نقدينگي اضافي ايجاد شده بطرف «كالاهاي غيرقابل واردات» به ويژه مسكن و تبديل شدن زمين و واحدهاي مسكوني به ابزار ذخيره و حفظ ارزش پول
2 – تداوم وجود موانع متعدد ضد توليد و سرمايهگذاري، ايجاد بيثباتي در اقتصاد، غيرقابل پيشبيني تر شدن اقتصاد ايران بر اثر تصميمهاي ناگهاني دولت و افزايش ريسك سرمايهگذاريهاي توليدي كه به كم شدن (يا كم ماندن) نسبي بازدهي در توليد نسبت به بازدهي بورس بازي در املاك و مستغلات منجر شده است.
3 – ايجاد جو رواني و انتظار در بازار مسكن مبني بر افزايش مداوم قيمتها كه به جلو انداختن تقاضا از سوي متقاضيان خريد و همچنين ورود بيشتر نقدينگي سرگردان به بخش زمين و مسكن منجر شده است.
4 – اوجگيري تقاضاي مسكن از سوي جوانان متولد شده در جهش جمعيتي سالهاي 1358 تا 1368 كه در اين سالها به سن ازدواج رسيده و به عنوان متقاضي وارد بازار مسكن شده و مي شوند.
5 – ركود و افت شاخص قيمتها در بورس سهام به دلايل مختلف و ناتواني اين بازار در جذب نقدينگي اضافي ايجاد شده.
6- انحراف بخشی از تسهیلات بانکی که به عنوان تسهیلات زود بازده اختصاص یافت ولی سر از بازار مسکن درآورد .
7 – تداوم جذابيتهاي نسبي زندگي در شهرهاي بزرگ و تمايل به زندگي دايم در اين شهرها از سوي دانشجوها، سربازان و گروههاي مختلفي از هموطنان كه به دلايل مختلف به شهرهاي بزرگ ميآيند و ماندگار ميشوند.
8 – حمايتهاي بانكي از خريداران مسكن
عوامل موثر بر عرضه مسكن در سالهاي اخير:
1 – مساله رواني و انتظارات تورمي موجود در بازار مسكن كه به تعلل و تاخير مالكان در عرضه واحدهاي مسكوني خود به بازار (به اميد افزايش بيشتر قيمت در آينده) منجر شده است.
2 – گران شدن قيمت مواد اوليه توليد مسكن (آهن ، سيمان و... )
3 – تداوم استفاده از فناوريهاي قديمي در توليد مسكن كه سرعت ساخت را كند و هزينه تمام شده واحدهاي مسكوني را بالا نگهداشته است.
4 – حمايتها و تشويقيهاي دولتي و بانكي از عرضه كنندگان واحدهاي مسكوني (روشن است كه اين مورد آخر نتوانسته عرضه مسكن را به اندازه رشد تقاضاي مسكن رشد دهد و يا از تاثير سه عامل ديگر در كاهش عرضه مسكن بكاهد)
نگاهي به عوامل موثر بر تقاضا وعرضه مسكن نشان ميدهد مهمترين دليل جهش اخير در قيمت مسكن را بايد افزايش بيش از حد نقدينگي و ابتلاي اقتصاد ايران به بيماري هلندي دانست. موضوعي كه قبل از ايجاد وضعيت تورمي موجود، بارها توسط اقتصاددانان دلسوز تذكر و هشدار داده شد اما نه تنها دولت، قبل از وقوع بحران موجود به اين هشدارها توجهي نكرد ، بلكه اكنون نيز همچنان بر ادامه اشتباه خويش اصرار ميورزد و بجاي كشيدن ترمز نقدينگي و توقف تصويب طرحهاي عمراني جديد و اولويت دادن به مهار تورم و ايجاد ثبات در اقتصاد ايران...، همچنان به تزريق دلارهاي نفتي به چاه ويل طرحهاي عمراني مشغول است.
نگاهي به عوامل موثر بر عرضه و تقاضاي مسكن همچنين نشان ميدهد كه كاهش تقاضا و افزايش عرضه مسكن با هدف مهار قيمت واحدهاي مسكوني در آينده نزديك (مثلا با تاثير در تابستان آتي وحتي زودتر) بجز يك عامل، تقريبا غيرممكن است و بجز عامل رواني، بقيه عوامل موثر بر عرضه و تقاضاي مسكن را نميتوان به شكلي تحريك یا مهار كرد كه در آينده نزديك تاثير آن در بازار قابل مشاهده باشد.
وجود اطلاعات و اخبار پراكنده از هزاران واحد مسكوني خالي در تهران نشان ميدهد «عامل رواني» و «انتظارات تورمي» در تحريك و تسريع تقاضاي مسكن و همچنين تاخير در عرضه واحدهاي مسكوني خالي ( به اميد گرانتر شدن در آينده)در تهران و شهرهاي بزرگ نقش برجستهاي ايفا ميكند و متاسفانه با انفعال و بيتفاوتي دولت در مواجهه با اين پديده، حباب قيمتي در بازار مسكن روز به روز بزرگتر شده و معيشت خانوادههاي كمدرآمد را تحت فشار بيشتري قرار داده است.
براي مقابله با اين وضعيت ، راهحل هاي متعددي مطرح شده است:
يك راه حل غيرعلمي ، غيرمنطقي و خطرناك كه متاسفانه در برخي محافل مطرح مي شود، تعيين محدوده قيمتي مجاز براي مناطق و شهرهاي مختلف و اجبار بنگاههاي معاملات ملكي و دفاتر ثبت اسناد به ثبت قراردادهاي فروش و اجاره در محدوده قيمتي مجاز تعيين شده است. سياستي كه اجراي آن، عرضه را عقبتر خواهد برد و بازار آشفته فعلي را غير شفافتر خواهد كرد.
راه ديگر، وضع ماليات بر معاملات مكرر بر واحدهاي مسكوني در مدتي كوتاه و يا وضع ماليات بر معاملات مكرر توسط يك فرد (يا اعضاء خانوادهاش) در مدتي كوتاه است.
اين پيشنهاد، و نيز پيشنهاد مشابه وضع ماليات از واحد هاي مسكوني خالي، اگر «بانك اطلاعات جامع» از معاملات املاك و مالكان زمين و واحدهاي مسكوني در كشور وجود داشت، راه حلي موثر در بيرون كردن نقدينگي سرگردان از بازار مسكن و كاهش تقاضا در اين بازار بود، اما متاسفانه با گذشت دهها سال از تاسيس سازمان ثبت و وزارت مسكن و در عصر شبكههاي رايانهاي ، چنين بانك اطلاعاتي در كشور وجود ندارد. لذا چنين پيشنهادهايي چندان عملي نخواهد بود.
در اين ميان ، يك راه حل عملي و موثر براي حذف عامل رواني و انتظارات تورمي از بازار مسكن، اخذ ماليات از آن دسته از واحدهاي مسكوني نوساز است كه بين تاريخ اخذ پايان كار و تاريخ اولين معامله ثبتي آنها ، فاصله زيادي ميافتد (مثلا 3 ماه يا حتي كمتر) .
براي پيشگيري از فرار بورس بازان از پرداخت اين ماليات و تاثير كامل آن ، آن دسته از مالكان واحدهاي نوساز كه واحد خود را در مدت تعيين شده به اعضاي خانوادشان نيز منتقل كنند ، بايد مشمول اين ماليات قرار گيرند.
وضع اين ماليات كه نقش و هدف جهت دهنده و تنظيم كننده در بازار مسكن دارد ، هم به فوريت تقاضاي مسكن را به عقب ميراند (به دليل معكوس يا متوقف كردن انتظارات تورمي و تركاندن حباب قيمتي در بازار مسكن) هم به فوريت عرضه واحدهاي مسكوني نوساز را به جلو ميكشاند (به دليل عجله مالكان واحدهاي مسكوني نوساز خالي – كه تعدادشان هم كم نيست – به فروش واحدهايشان و فرار از شمول ماليات جديد)
شايد سوال شود كه اين راه حل صرفا بخشي از واحدهاي مسكوني نوساز را كه جديدا پايان كار ميگيرند، تحت تاثير قرار ميدهد نميتواند در بازار ملتهب مسكن موثر باشد.
پاسخ اين است كه اولا ميتوان با تمهيدي، همه واحدهاي نوساز كه خالي ماندهاند را مشمول اين ماليات كرد (با اين قيد كه واحدهاي نوسازي كه از زمان تصويب قانون جديد از زمان پايان كارشان بيش از سه ماه گذشته است، اگر تا 3 ماه پس از تصويب اين قانون در فرايند سازمان ثبت به فردي بجز خانواده درجه اول مالك منتقل نشوند، مشمول اين ماليات خواهند بود).
ثانيا اين كه هدف و ادعاي اين پيشنهاد، حل قطعي و بلندمدت همه مشكلات بخش مسكن نيست. اين پيشنهاد، در صورت عملي شدن ميتواند حداكثر حباب موجود در بازار مسكن را بتركاند و از تاخير در عرضه واحدهاي نوساز جلوگيري كند و تقاضاي بورس بازانه را حداقل تا مدتي از اين بازار دور كند.
بديهي است ، مهار قطعي تورم شديد در بخش مسكن، در خشكاندن ريشههاي اصلي آن است يعني:
1 – درمان بيماري هلندي اقتصاد ايران با حذف برخي طرحهاي عمراني جديد و قطع برداشت بيرويه از حساب ذخيره ارزي و تنظيم بودجههاي دولت در حد توان و مقررات مالي و فني كشور
2 – رفع موانع توليد و سرمايهگذاري پرهيز از تزريق التهاب و بيثباتي به اقتصاد و سودآور كردن توليد و سرمايهگذاري در اقتصاد ايران با اين هدف كه نقدينگي سرگردان موجود، از بخش مسكن خارج و به طور سيستماتيك به بهترين جاي ممكن (سرمايهگذاري توليدي) روانه شوند.
علاوه بر اين دو شرط ، تهيه بانك اطلاعاتي از كليه املاك و سوابق معاملاتيشان و نيز فهرست معاملات رسمي كليه اتباع كشور براي وضع مقررات جهت دهنده به بازار مسكن در آينده، بسيار ضروري است. وجود اين بانك اطلاعاتي ميتواند مساله زمينخواري را نيز به شكل اساسي حل كند.
علاوه بر اين ، براي عملياتي شدن اين پيشنهاد، بايد پاسخ قابل قبولي براي دو سوال زير ارايه كرد:
1 – آن دسته از مالكان واحدهاي نوساز كه براي سكونت خود، واحدي احداث ميكنند ، با چه ساز و كاري از شمول اين ماليات معاف شوند؟ (اين مساله در شهرهاي كوچكتر كه ساخت واحدهاي مسكوني براي مصرف شخصي رواج بيشتري دارد، اهمیت بيشتري پيدا ميكند)
2 – آن دسته از مالكان واحدهاي توليدي نوساز كه واحدشان را نميفروشند اما اجاره ميدهند ، با چه ساز و كاري از شمول اين ماليات معاف شوند؟
... و البته سوالات ديگري كه براي تكميل و تاثير كاملتر اين ايده ميتواند مطرح شود